3月那几天，42家房企，把北京土拍给整懵了。

全国各地的房企投拓人士，齐刷刷来到北京政务大厅5层。

【资料图】

参加一场中签率只有2.38%的土地大乐透。

4月那几天，30多家房企，把上海土拍给整不会了。

先是“报价输错门”，又是“营业执照门”……

一猛子扎进去，都在争什么呢？

无非是俩字——净利润。

北京、上海这一轮推出的土地，净利润率都能在10%以上。

对“苦利润久矣”的房企来说，做不到不all in。

但其实，他们有点儿“土地刨食”了，没抬头看看天。

算过天津的土地净利润吗？

知道现在都多高了吗？

很多房企都没意识到——

天津调整地价后，形成新的地价体系。

算下来，房企拿地的净利润率，比以前高很多了。

随便举几个例子。

· 龙湖青云阙，楼面价1万8，精装小高层能卖到4万1。

· 金地水西印，楼面价1万3，洋房能卖到2万8左右。

· 中海时光之镜，楼面价2万，精装小高层能卖到4万2……

从这几个数字看出什么：

❶ 净利润率都能在10%以上。

算上建安成本、三费一税，能有10%以上的净利率润，是近几年的高值。

❷ 房地比超过2:1。

房地比，是指房价与地价的比值。

对于房企来说，当然越高越好，这也是他们前期地块筛选的重要指标。

全国70%的房企，房地比集中在2-3之间。

这几年天津新房不扛价，房地比能到2:1的，在房企眼中绝对是“上乘地块”。

前几年能拿到这样的地，鼻涕泡都乐出来了。

❸ 快进快出。

这几个有利润的盘，地块不大，卖的好，还卖的快。

龙湖青云阙、金地水西印，本来就500多套房子，预计下半年，这俩都尾盘了。

不仅有利润，还有流速。

这是房企再理想不过的状态了吧。

以前是什么状态？

就说在天津，净利润率能到5%就不错。

要是哪个盘做到10%以上的净利润，集团年会都得坐“上座”。

甚至2019年拿地站岗的，净利润率都是负的。

全国范围内都这样。

尤其是一线城市、强二线城市限价限的忒狠。

才有滨江戚老板的惊世名言——努力做到1-2%净利润。

搞房地产的，才这点净利润，都不如农夫山泉卖水的。

还干个毛线？不如存银行买个理财得了……

再加上2021年楼市急速冰冻，新房降价无法逃脱。

有数据表明，2021年以后，房企的净利润水平降到10%以下了。

去年最难，平均净利润为负，赔钱收场。

这就不难理解，看到北京、上海10%以上净利润时，房企如猛虎扑食，根本控制不了自己。

问题是，天津也能有这么高的净利润啊。

更关键的，不用费劲赌中签率。

摆上货架任你挑，甚至还能谈谈条件。

没错，天津的拿地环境，很宽松。

因为能拿地的房企太少了，土地市场也变成了“买方市场”。

房企很挑剔，拿地很谨慎。

都本着“宁可错过，也不拿错”的心态。

特别是利润方面，都有自己“铁的纪律”。

比如万科，去年就定下严格拿地标准，平均净利率必须在12%以上。

龙湖，严格执行“拿地毛利率高于20%，归属股东的净利率不低于12%”的要求。

据了解，房企对于在天津拿地的净利润，超过10%才考虑。

或者提一堆条件，有房企一口气提出13个条件。

卖地也是博弈。

本质上都是交易，与卖二手房没啥区别。

最近挂牌的几块地，测算完净利润，都不低。

体院西地块，能到15%；东孙台地块，能到10%；

东丽海河柳林地块，也能在7%以上……

又新明确了土地款问题，允许“分期付款”，一年内缴纳齐就行。

这都是向房企敞开大门。

有利润，也有确定性，还能分期付款。

天津土地市场，机会很显著。

现在很多房企都扎堆热点城市，央国企抢地杀红眼。

但都没看到天津的机会。

当然，不否认，房企在不同城市，对于利润率的容忍度大有差异。

在一线城市，哪怕不赚钱，有机会也要进。

要拿地覆盖率、要跑流量做规模。

在天津这样的城市，更注重的是利润。

眼下，天津拿地的净利润率，已算是较高水平了。

但若要让房企们积极进场，只能等。

等房企们在热点城市拿不到地，才会转战天津。

到了四季度，天津的土地市场会好很多。

惯性思维，大多数人都逃脱不了。

但真正有战略眼光的房企，善于做两件事：

逆周期拿地、错峰出行。

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